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  拆息高企时,封顶息率可发挥锁息作用。

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  香港金管局10月份住宅按揭统计显示,新批按揭贷款个案中,选用H按计划的比例报84.1%,按月下跌12.3%,连跌四个月及创三十三个月新低。P按选用比例按月升7.8%至9.1%,创三十二个月新高。定息按揭计划选用比例按月升4.1%至4.6%,创五十二个月新高。

  自2020年4月起,平均一个月拆息(HIBOR)长时间维持于超低水平,H按计划选用占比亦一直维持九成以上,今年6月份更曾升至97.9%,创有纪录的新高。近几年H按计划备受业主喜爱,主要是因H按计划设有的封顶息率一般与P按计划的实际息率相同,当拆息处于超低水平时,选用H按计划比P按计划能悭取更多利息开支。

  拆息高企时,封顶息率亦可发挥锁息作用。近日一个月的HIBOR曾升穿5厘,创自2007年10月23日即十五年后的新高,选用H按计划的业主亦早以封顶息率供款。以100万贷款额、年期30年为例,市场上一般H按计划为H+1.3厘及HIBOR为5厘计算,如没有封顶息率,实际按息为5厘+1.3厘=6.3厘,每月供款为6190元;如设有封顶息率(现时一般约3.375厘),以100万贷款额及年期30年,每月供款只需要4421元,比没有设封顶息率可减少1769元或28.6%,即悭足近三成的利息开支。

  上述例子可见封顶息率的重要性,拆息低企时可即时悭息,拆息急升时则可保障业主避免以过高利率供款,可谓「进可攻、退可守」。这对于业主固然有着数,但拆息高企时银行则会「计唔掂数」,因银行在放贷过程中,需要计算当中可获得的收益及相关成本,如资金、执行管理、服务、风险及机会成本等。现时一个月HIBOR升至十五年新高,同时亦超过1个月维持3厘以上水平,拆息早已高于银行成本,但封顶息率限制银行的收益,基于资金成本考量,近期已有部分银行再次上调H按计划封顶息率。

  另一边厢,部分银行根据自身策略,其新造P按计划实际按息比H按计划的封顶位较低,加上月前有大型银行推出限时定息按揭计划,息率更比普遍P按及H按封顶位略低,使新造按揭客户倾向选用可即时悭取更多利息支出的按揭计划,因此两种按揭计划选用比例亦一同上升。

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